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          存量房貸利率“降息”,你月供能省多少

          2023-1-3 11:03| 查看: 3304

          摘要:  1月起,存量房貸客戶還款壓力減輕了。   2022年,與房貸利率息息相關的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)共經歷了三次下調,總計35個基點。由于購房者的房貸利率重定價日多為每年的1月1日,這意味著,自2023年元旦 ...
           1月起,存量房貸客戶還款壓力減輕了。

            2022年,與房貸利率息息相關的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)共經歷了三次下調,總計35個基點。由于購房者的房貸利率重定價日多為每年的1月1日,這意味著,自2023年元旦起,這些購房者房貸月供將明顯減少。

            存量房貸降息


            1月1日起,存量房貸客戶還款壓力將大幅降低,具體能省下多少錢?

            第一財經記者采訪了解到,2020年1月,歐陽先生在北京按揭貸款買了首套房,純商業貸款80萬元,分25年等額本息還款。2022年1月貸款利率為4.65%(2021年12月LPR)+55個基點=5.20%,每個月月供4793.98元。

            他選擇了每年的1月1日作為重新定價日。2023年1月貸款利率為4.3%(2022年12月LPR)+55個基點=4.85%,每月月供4607.07元。

            這意味著,在1月1日按照最新LPR重新定價后,歐陽每月可少還月供186.91元。以此類推,如果房貸在200萬元,購房者每月可節省近400元,一年節省近4800元;如果房貸在400萬元,一年能節省近萬元利息。

            房貸利率重新定價

            2022年12月20日,全年最后一期LPR出爐,1年期LPR報3.65%,5年期以上LPR報4.3%,均與上月持平。

            盡管這一次5年期以上LPR并未調降,但2022年以來,與房貸利率息息相關的5年期以上LPR共經歷了三次下調,總計下調35個基點。

            分別為,2022年1月20日,5年期以上LPR從4.65%降至4.6%,下調5個基點;5月20日,5年期以上LPR從4.6%降至4.45%,下調15個基點;8月22日,5年期以上LPR從4.45%降至4.3%,下調15個基點。

            這也意味著,一些正在還貸的購房者,將從2023年1月1日起,迎來貸款利率重新定價。

            2019年8月,LPR按新的形成機制報價計算得出。在新的LPR機制下,房貸利率換錨,由以往固定的“央行貸款基準利率×(1+浮動比例)”改為相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成,即房貸利率=“LPR+固定基點”,以此來計算月供額。

            對于存量的貸款用戶,房貸利率換錨后,每一位貸款客戶可以在“固定利率”與“浮動利率”之間二選一。

            但不同客戶的重新定價日有所不同。如果房貸選擇的是固定利率,那么剩余貸款期限內的利率是不會隨著LPR水平變化而變化的;如果房貸錨定的是LPR,每年將有一次利率重新調整,房貸利率重新定價的時間有兩種,一是每年1月1日,按照上年12月20日的LPR加點重新計算,二是,重定價日為貸款發放日對應日,在每個重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與上述加點值重新計算確定。

            5年期以上LPR仍存下行可能性

            過去的一年,在政策利好釋放下,越來越多的城市首套房貸利率進入“3時代”。

            央行最新數據顯示,10月新發放居民房貸加權平均利率為4.3%,已低于2009年6月創下的有歷史記錄以來最低水平(4.34%)。

            中國人民銀行貨幣政策委員會2022年第四季度例會指出,扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作,滿足行業合理融資需求,推動行業重組并購,改善優質頭部房企資產負債狀況,因城施策支持剛性和改善性住房需求,做好新市民、青年人等住房金融服務,維護住房消費者合法權益,確保房地產市場平穩發展。

            多位專家認為,2023年,5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。

            東方金誠首席宏觀分析師王青判斷,后期政策工具箱在放寬購房條件、降低首付成數、下調居民房貸利率方面還有較大空間。其中,引導5年期以上LPR報價進一步下調,持續降低居民房貸利率是關鍵所在,迫切性很高。這意味著即使2023年政策利率(MLF利率)保持穩定,但針對房地產的定向降息會持續推進,最快有可能在2023年1月落地!叭舭ǘㄏ蚪迪⒌仍趦鹊母黜椥枨蠖酥С终哒{整到位,2023年年中前后,樓市有望出現趨勢性回暖勢頭!

            中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為,從銀行息差角度考慮,居民房貸重定價日多為每年1月1日,也不排除報價行從維護全年資產收益角度考慮,推遲到2023年一季度再下調5年期LPR報價的可能,這樣既可以有效促進信貸增長,又給予了自身進一步降低負債成本的時間窗口,具備可行性。

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